Les autorisations de construire – Présentation générale

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme, il existait plus d’une dizaine de procédures différentes, en fonction de la nature de la construction envisagée. Depuis, le Code de l’urbanisme a été simplifié par une ordonnance du 8 décembre 2005 et par un décret du 5 janvier 2007.

 

Depuis le 1er octobre 2007, trois types de permis sont proposés : le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir. Pour les constructions de moindre importance, une déclaration préalable est prévue. Des procédures spécifiques sont également prévus pour les situations particulières.

 

Le permis de construire


En principe, toute construction nouvelle doit être précédée de la délivrance d’un permis de construire par l’administration. En pratique, la personne qui sollicite une demande d’autorisation de construire est appelée le « pétitionnaire ».


Des exceptions existent toutefois, notamment pour les constructions de petite taille (mur d’une hauteur inférieure à deux mètres, par exemple).


Pour les constructions existantes, le principe est la libre réalisation des travaux. Mais là encore, des exceptions sont prévues par les textes (travaux portant à plus de 20 m2 la superficie de la construction, etc.).

 

Le permis d’aménager


Le permis d’aménager est une autorisation requise pour les travaux, l’aménagement et les installations qui affectent l’utilisation du sol.


Ce permis est notamment exigé pour :


– les travaux d’amélioration de terrains de camping ;

– certaines opérations de lotissement ;

– les opérations d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares.

 

Le permis de démolir


Avant de procéder à une démolition, aucune formalité n’est en principe exigée. Toutefois, certaines zones peuvent être soumises à une protection particulière (préservation du patrimoine, du paysage, de l’environnement, etc.).


Dans ces zones, la démolition d’une construction peut alors être soumise à un permis de démolir.


Pour faciliter les démarches de l’administré dans le cadre d’un projet de construction (nouvelle ou existante), un permis de construire ou un permis d’aménager peut valoir permis de démolir.

 

La déclaration préalable


A la différence des « permis » (de construire, d’aménager ou de démolir), qui nécessitent un accord formel de la part de l’administration, la déclaration préalable ne nécessite aucun accord formel.


Il s’agit ainsi d’une procédure plus souple, qui concerne les projets de construction de moindre importance. Désormais la déclaration préalable remplace notamment la déclaration de travaux et la déclaration de clôture.

 

Le permis de construire tacite


La décision de l’administration, en réponse à une demande de permis de construire ou à une déclaration, peut être expresse ou tacite.


La décision est dite « expresse » lorsqu’elle est formulée de manière écrite par administration.


On parle de décision « tacite » lorsque l’administration n’a pas répondu au pétitionnaire dans le délai qui lui était imparti.


Ainsi, lorsqu’une demande de permis de construire ne fait l’objet d’aucune réponse de la part de l’administration dans un délai de deux mois suivant le dépôt de la demande, l’autorisation est réputée être accordée.

 

Le permis à titre précaire


Dans certains cas, un permis de construire peut être délivré à titre précaire. En pratique, cette procédure concerne des constructions dont l’usage présente un caractère temporaire. Le permis précise alors le délai dans lequel la construction devra être supprimée.


A l’issue de ce délai, le pétitionnaire devra obligatoirement enlever la construction autorisée.


La décision par laquelle l’administration accorde un permis de construire à titre précaire prévoit par ailleurs l’établissement, aux frais du demandeur, d’un état descriptif des lieux.

 

Le permis rectificatif


Lorsque l’administration délivre un permis de construire en oubliant de demander une pièce nécessaire au dossier ou de recueillir un avis obligatoire prévu par la loi, elle peut régulariser la situation en accordant au pétitionnaire un permis rectificatif.


Un permis modificatif de régularisation peut également être délivré lorsque le projet de construction se révèle légèrement différent de ce qui était autorisé dans le projet initial. Le nouveau projet devra toutefois rester conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme.

 

Retrait du permis


Dans certains cas, il arrive qu’une autorisation soit accordée (par écrit ou tacitement) et qu’elle se révèle illégale au regard d’autres dispositions prévues par les textes. Dans ce cas, l’administration peut procéder au retrait du permis accordé, dans un délai de 3 mois suivant son entrée en vigueur.


Cela peut être le cas, par exemple, lorsque l’administration accorde un permis de construire qui ne respecterait pas les prescriptions du plan local d’urbanisme ou de la carte communale, ou encore si l’administration délivre un permis de construire en zone inondable.

 

Péremption du permis


Si les travaux autorisés n’ont pas été entrepris dans un délai de 2 ans suivant l’obtention de l’autorisation de construire, le permis devient alors périmé.


Il est de même en cas d’interruption des travaux pendant plus d’un an.

T.T.
(article actualisé le 12 octobre 2014)

One thought on “Les autorisations de construire – Présentation générale

  1. Comment procéder pour faire la demande de changement de destination d’un terrain : passer un terrain dit agricole ou boisé en terrain à construire sachant qu’il est encastré dans une zone de terrain et d’habitation uniquement constructible.

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