Contentieux de l’urbanisme : la nouvelle réforme en 5 points

Si la question de l’efficacité des règles contentieuses du droit de l’urbanisme préoccupe les pouvoirs publics depuis plusieurs années, une ordonnance du 18 juillet 2013 (1) est venue changer quelques règles du jeu. L’essentiel de cette réforme en 5 points.

 

1. Objectif : rationaliser les contentieux


Face à la hausse des recours contentieux dans le domaine de l’urbanisme, intentés parfois de manière peu scrupuleuse (à l’encontre de permis de construire, plans d’occupation des sols…), le législateur s’est vu contraint d’encadrer plus précisément les règles du jeu en ce domaine.


Ainsi, une loi du 9 février 1994 (2) a institué une règle essentielle en vertu de laquelle l’auteur d’un recours à l’encontre d’un document d’urbanisme (ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol) est tenu de notifier son recours à l’auteur de la décision attaquée (voire au titulaire de l’autorisation mise en cause) (4). En somme, une mesure de transparence et de bon sens.


Cette même loi a créé, au sein du Code de l’urbanisme, une disposition prévoyant qu’une illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un plan local d’urbanisme (PLU) ne peut être invoquée par la voie de l’exception après l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la prise d’effet du PLU (3).


En 2000, une autre règle est venue mettre à la charge de la juridiction administrative une obligation d’ordre plus « pédagogique ». Ainsi, lorsque le juge administratif est saisi d’un litige en matière d’urbanisme, il lui revient de se prononcer sur l’ensemble des moyens de la requête qu’il estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension d’un acte lorsque la juridiction annule pour excès de pouvoir ou ordonne la suspension de l’acte attaqué (5).


Pourtant, en dépit de ces quelques mesures destinées à limiter des contentieux abusifs, la volonté des pouvoirs publics de rationaliser ce genre de litiges ne semble pas avoir atteint tous ses objectifs. Sans compter qu’il n’est pas rare aujourd’hui, à l’instar du phénomène de judiciarisation à l’américaine constaté il y a déjà plusieurs années (6), qu’un recours ne soit aujourd’hui intenté que dans le but de « monnayer » un éventuel désistement. Or, cette fâcheuse tendance à la « juridictionnalisation » est loin d’être dénuée de conséquences pour le secteur du bâtiment et de l’immobilier, mais parfois aussi du logement social.


C’est pourquoi, dans un but de moralisation du contentieux de l’urbanisme mais également dans l’espoir d’accélérer le règlement des litiges dans le domaine de l’urbanisme, le gouvernement a adopté l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme.


2. L’intérêt à agir redéfini

 

Permis de construireLa première mesure de l’ordonnance du 18 juillet 2013 consiste à encadrer l’intérêt à agir des personnes autres que l’Etat, les collectivités et les associations. En clair, cette mesure concerne l’intérêt à agir des personnes privées, mais également des sociétés commerciales dont l’intérêt à agir devra désormais être lié au fait que le projet porté par une autorisation de construire attaquée en justice serait de nature à affecter « directement » les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien détenu par le requérant ou dont l’acquisition est prévue. En pratique, cela impliquera, pour le requérant, d’apporter la preuve, par exemple, de l’existence réelle de son projet d’acquisition. En outre, l’intérêt à agir devra être apprécié à la date de l’affichage de la demande du permis (7). Une manière de dissuader d’éventuels requérants peu scrupuleux d’improviser d’hypothétiques projets lors de la mise en œuvre d’une procédure légitimement validée.


3. Les pouvoirs du juge élargis

 

Une autre mesure de la réforme de juillet 2013 concerne l’élargissement des pouvoirs du juge dans le contentieux de l’urbanisme. Concrètement, le juge pourra fixer un délai de régularisation d’un permis, affecté d’un vice régularisable, et surseoir à statuer, en cas de litige, jusqu’à expiration du délai accordé pour régulariser.


La réforme prévoit aussi la possibilité, pour tout titulaire d’une autorisation attaquée devant le juge administratif, de demander des dommages et intérêts (8). Il lui faudra cependant démontrer :


– que le recours intenté contre l’autorisation qu’il a obtenue excédait « la défense des intérêts légitimes » du requérant,


– et que ce recours lui a causé un « préjudice excessif ».

 

4. Les transactions encadrées

 

Une troisième mesure vise à encadrer les transactions. En effet, les transactions négociées en vue d’abandonner un recours contre une autorisation d’urbanisme, à partir du moment où elles comprendront le versement d’un somme d’argent ou l’octroi d’un avantage en nature quelconque, devront désormais être enregistrées auprès de l’administration fiscale. Faute de quoi une procédure de restitution pourra être engagée (9).


5. Des règles plus lisibles

 

tribunal administratifLa dernière mesure, peut-être plus anecdotique, tend à assurer la cohérence et la lisibilité du contentieux de l’urbanisme. Il s’agit ici de rappeler, au sein du Code de justice administrative (10), l’existence des règles contentieuses applicables au droit de l’urbanisme et qui se trouvent, pour leur part, dans le Code de l’urbanisme. L’ensemble de ces nouvelles règles s’applique un mois après la publication de l’ordonnance au Journal officiel, autrement dit depuis le 19 août 2013. Enfin, d’autres pistes sont déjà explorées en vue de rationaliser le contentieux de l’urbanisme. Elles pourraient venir compléter ce dispositif par voie réglementaire. Il s’agirait ainsi notamment d’instaurer une nouvelle règle permettant de cristalliser les moyens des requérants, éventuellement à l’initiative des défendeurs à l’instance. Il s’agirait également de donner aux cours administratives d’appel une compétence en premier et dernier ressort pour certains contentieux touchant à la production de logements au-delà d’une certaine surface. A suivre…


E.S.


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Notes

(1) Ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, Journal officiel du 19 juillet 2013

(2) Loi n° 94-112 du 9 février 1994 portant diverses dispositions en matière d’urbanisme et de construction

(3) Article L. 600-3 du Code de l’urbanisme

(4) Article L.600-1 du Code de l’urbanisme

(5) Article L. 600-4-1 du Code de l’urbanisme issu de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

(6) Lire à ce sujet « Le Tiers Pouvoir. Vers une autre justice », Denis Salas, magistrat, éd. Hachette, 2000.

(7) Nouveaux articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du Code de l’urbanisme

(8) Nouvel article L. 600-7 du Code de l’urbanisme

(9) Nouvel article L. 600-8 du Code de l’urbanisme

(10) Et plus spécifiquement son article L. 778-2

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