Police spéciale des édifices menaçant ruine

immeuble en ruinesLa police des édifices menaçant ruine (1) est une police spéciale qui relève de la compétence du maire. Elle doit lui permettre de garantir la sécurité publique mais elle doit cependant être distinguée de la police municipale générale car elle ne peut être utilisée qu’à la condition que l’état du bâtiment menaçant ruine résulte d’une cause inhérente à la construction de celui-ci.

 

Quand un maire doit-il utiliser cette police ?


Un maire ne peut utiliser cette procédure que lorsque des critères liés d’une part, à la nature du bâtiment et, d’autre part, liés à l’origine des dommages sont réunis.


Critères liés à la nature du bâtiment


L’édifice en question doit être un édifice « bâti » : il en est ainsi de toutes les constructions, même inachevées (2), ainsi que leurs parties annexes : des murs de soutènement (3), des travaux de terrassement (4), etc. En revanche, un maire ne peut pas utiliser cette procédure lorsque l’édifice menaçant ruine est une falaise (5), un arbre, etc.


L’édifice doit menacer ruine : le maire doit prendre en compte la situation globale de l’édifice pour appliquer la procédure. Il peut ainsi utiliser cette police lorsque l’immeuble est susceptible de s’écrouler même s’il ne présente pas des signes de danger en lui-même (6).


L’édifice doit menacer la sécurité publique : le risque de ruine du bâtiment doit impérativement présenter une menace pour la sécurité publique pour qu’un maire puisse recourir à cette police. Tous les édifices accessibles (7) sont concernés, qu’ils soient situés ou non à proximité d’une voie publique.


L’édifice ne doit pas constituer une propriété communale : un maire ne pouvant s’adresser d’injonctions, cette procédure ne peut être utilisée lorsque l’édifice est une propriété communale (mur de soutènement appartenant à la voie publique par exemple (8)).


Critères liés à l’origine des dommages


Un maire qui désire utiliser cette police doit s’assurer de l’état du bâtiment résulte d’une cause inhérente à celui-ci. En effet, si la ruine du bâtiment est causée par un évènement extérieur à l’immeuble (notamment par un risque naturel tel qu’une marnière, un glissement de terrain etc.) le maire doit impérativement utiliser ses pouvoirs de police généraux pour mettre fin aux désordres (9). Cette interprétation de l’origine de la ruine du bâtiment fait l’objet d’un contentieux abondant et le juge administratif annule régulièrement les procédures de péril engagées par les maires sur de mauvais fondements.

 

Quelle procédure le maire doit-il choisir d’appliquer ?


Lorsque les critères précédemment évoqués sont réunis, le maire peut utiliser ses pouvoirs de police spéciale par le biais de deux procédures distinctes déterminées en fonction de l’urgence à agir.


Procédure applicable en cas de « péril ordinaire »


Cette procédure s’applique lorsque le danger est réel mais ne présente pas pour autant un caractère urgent, imminent. Dans ce cas de figure, le maire doit prendre un arrêté de péril par lequel il met en demeure le propriétaire de l’immeuble de procéder aux travaux afin de faire cesser les désordres.


Pour être régulier, l’arrêté du maire doit respecter certaines conditions. Il doit ainsi :


– indiquer avec précision les mesures à prendre, le délai, ainsi que les causes du danger (10) ;


– avertir le propriétaire qu’il peut désigner un expert afin de constater l’état du bâtiment ;


– être notifié au propriétaire avec indication des voies de recours.


Une fois averti, le propriétaire dispose de plusieurs possibilités. Il peut :


– se conformer à la demande du maire et réaliser les travaux prescrits ;


– attaquer l’arrêté par le biais d’un recours pour excès de pouvoir ;


– demander l’abrogation de la procédure lorsqu’un changement dans les circonstances a fait cesser l’état de péril.


Lorsque l’arrêté de péril n’a pas été exécuté dans le délai fixé, le maire met en demeure le propriétaire d’y procéder dans un délai qu’il fixe et qui ne peut être inférieur à un mois. A défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution.


La procédure de péril prend fin par arrêté du maire lorsque les travaux ont été réalisés.


Procédure applicable en cas de « péril imminent »


L’appréciation du caractère imminent ou non du péril appartient au maire. Cette appréciation doit se fonder sur la réalité du danger, son actualité ou sur les troubles qu’il est susceptible d’engendrer. En effet, le maire doit indiquer les circonstances de fait qui constituent le péril imminent ainsi que la nature et la consistance des mesures qu’il impose au propriétaire (11). Le maire doit demander la nomination d’un expert au juge administratif compétent. Préalablement, il doit prévenir le propriétaire que la procédure de péril imminent est engagée (12). Une fois nommé, cet expert devra, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination,  établir un rapport sur l’état de l’édifice et proposer des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate.


Au vu du rapport, deux cas de figure peuvent se présenter :


s’il n’y a pas d’urgence, le maire devra utiliser la procédure de péril ordinaire décrite ci-dessus ;


si l’urgence est avérée,  le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité (notamment l’évacuation de l’immeuble). Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais.

 

Quel est le régime des travaux exécutés d’office par un maire ?


Selon une jurisprudence ancienne, et confirmée, les travaux exécutés d’office par la commune aux frais du propriétaire ont le caractère de travaux publics (13). Selon l’article L. 511-4 du Code de la construction et de l’habitation, la commune doit avancer les frais des travaux exécutés d’office. Ces sommes seront ensuite recouvrées comme en matière d’impôt direct.

 

Quelles sont les responsabilités susceptibles d’être engagées ?


La responsabilité du maire peut être engagée sur divers fondements :


– en cas d’inaction, la responsabilité d’un maire sera engagée dès lors que cette carence constitue une faute lourde (14) ;


– au cours de l’exercice des pouvoirs de police, la responsabilité d’un maire peut être engagée s’il commet une faute ou une irrégularité : exécution d’un arrêté de péril finalement annulé par le tribunal ; dommages causés au propriétaire à l’occasion de travaux exécutés d’office ; etc.


S’agissant des travaux exécutés d’office, la responsabilité est engagée, même en l’absence de faute (responsabilité sans faute des dommages de travaux publics), lorsqu’un dommage est causé aux tiers.


Par ailleurs, l’article L. 511-6 dans le Code de la construction et de l’habitation définit le régime de sanction pénale. Le refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure, d’exécuter les travaux prescrits en application des articles L. 511-2 et L. 511-3 est ainsi puni d’un d’emprisonnement d’un an et d’une amende de 50 000 euros.

De plus, est puni d’un emprisonnement de 3 ans et d’une amende de 100 000 euros :

– le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ;

– le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter et d’utiliser des locaux prise en application de l’article L. 511-2 et l’interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l’article L. 511-5 du Code de la construction et de l’habitation

T.T.
(article actualisé le 12 octobre 2014)

_____________________________
Notes

(1) Articles L. 511-1 à L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation.
(2) Conseil d’Etat, 15 janvier 1986, Haas.
(3) Conseil d’Etat, 23 mars 1988, Mme Moreau.
(4) Conseil d’Etat, 8 janvier 1997, Hugenschmitt.
(5) Conseil d’Etat, 24 janvier 1936, Mure.
(6) Conseil d’Etat, 7 juillet 1993, S.A.R.L. Sotrabat.
(7) Conseil d’Etat, 21 décembre 1979, Delecourt.
(8) Conseil d’Etat, 20 février 1987, M. et Mme Amouroux.
(9) Articles L. 2212-2-5° et L. 2214-2 du Code général des collectivités territoriales ; Conseil d’Etat, 27 juin 2005, Ville d’Orléans.
(10) Conseil d’Etat, 4 décembre 1995, Préfet de police.
(11) Cour administrative d’appel de Marseille, 30 juin 1998, Commune de Hyères-les-Palmiers.
(12) Article L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation.
(13) Conseil d’Etat, 13 février 1991, Préfet de police.
(14) Conseil d’Etat, 13 février 1991, Préfet de police.

 

One thought on “Police spéciale des édifices menaçant ruine

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *