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Police spéciale des édifices menaçant ruine

immeuble en ruinesLa police des édifices menaçant ruine (1) est une police spéciale qui relève de la compétence du maire. Elle doit lui permettre de garantir la sécurité publique mais elle doit cependant être distinguée de la police municipale générale car elle ne peut être utilisée qu’à la condition que l’état du bâtiment menaçant ruine résulte d’une cause inhérente à la construction de celui-ci.

Le régime de cette police a été profondément modifié par l’ordonnance du 16 septembre 2020 (2) qui a créé une nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles bâtis. Ainsi, selon le Communiqué de presse du Conseil des ministres du 16 septembre 2020, cette ordonnance :

– « apporte des simplifications importantes aux procédures en créant une nouvelle et unique police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, en remplacement de plus d’une dizaine de procédures existantes relevant de plusieurs codes (santé publique, construction et habitation) » ;

– uniformise le déroulement procédural qu’il s’agisse d’une procédure engagée par le préfet (pour ce qui relève de la santé des personnes), le maire ou le président de l’EPCI (pour ce qui relève de la sécurité des personnes) ;

– renforce « la capacité des maires à intervenir dans des délais très brefs dans un cadre sécurisé pour l’autorité publique en permettant le recouvrement des frais liés à l’exécution d’office des mesures ».

Objet de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles

Cette nouvelle police a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant notamment aux situations suivantes :

– les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;

– le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation.

Les équipements communs visés figurent à l’article R. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation : installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes, installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ascenseurs, etc. ;

– l’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;

– l’insalubrité, telle qu’elle est définie par le code de la santé publique (3).

Le maire est l’autorité de police compétente dans les trois premiers cas de figure sous réserve du pouvoir du préfet s’agissant des Installations classées pour la protection de l’environnement.

Moyens d’information du maire quant à la menace pour la sécurité publique

Toute personne ayant connaissance de faits susceptibles d’entrer dans le champ d’application de cette nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles bâtis doit les signaler à l’autorité compétente.

En outre, l’autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d’évaluer les risques.

Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures (une autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire est toutefois nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne peut pas être atteinte).

La situation de l’immeuble quant à la menace pour la sécurité publique est constatée soit :

– par un rapport des services municipaux (ou intercommunaux) compétents ;

– par un expert lorsque le maire a, préalablement à l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité, demandé au juge administratif une telle désignation afin d’examiner les bâtiments, de dresser constat de leur état et de proposer des mesures de nature à mettre fin au danger (4).

Arrêté de mise en sécurité

L’arrêté de mise en sécurité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures (propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, syndicat de copropriétaires représenté par le syndic, etc.) (5).

Le maire prescrit ensuite par arrêté de mise en sécurité la réalisation, dans un délai qu’il fixe (6), des mesures exigées par les circonstances (7) :

– réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;

– démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;

Dans ces deux cas de figure, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est requis lorsque l’immeuble est notamment : inscrit au titre des monuments historiques, situé dans les abords des monuments historiques, etc. (8).

L’arrêté du maire peut également ordonner lorsque les circonstances le justifient :

– la cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;

– l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

L’arrêté doit mentionner :

– qu’à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard ;

– que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais.

L’arrêté de mise en sécurité est notamment notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures.

Mise en oeuvre de l’arrêté et sanctions

En cas de réalisation des travaux

Le maire constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux.

Cet arrêté de mainlevée est notifié aux personnes intéressées.

En l’absence de réalisation des travaux

Le maire peut déterminer par arrêté l’astreinte dont la personne tenue de réaliser les travaux est redevable en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution dans les conditions fixées par l’article L. 511-15 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette astreinte ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard.

Le maire peut également, par décision motivée, faire procéder d’office à l’exécution des mesures, aux frais du propriétaire (9).

Procédure d’urgence

En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport des services communaux ou l’expert, le maire peut ordonner par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’il fixe.

Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, le maire peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Sanctions pénales

L’article L. 511-22 du Code de la construction et de l’habitation prévoit notamment une peine d’un an d’emprisonnement et une amende de 50 000 € pour le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits.

T.T.

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Notes

(1) Articles L. 511-1 à L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation.
(2) Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations.
(3) Articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du Code de la santé publique.
(4) L’expert doit se prononcer dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation.
(5) Articles L. 511-10 et R. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation.
(6) Le délai d’exécution des mesures de réparation ou de démolition ne peut être inférieur à un mois à compter de la date de la notification de l’arrêté de mise en sécurité.
(7) L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.
(8) Article R. 511-4 du Code de la construction et de l’habitation.
(9) Article L. 511-16 du Code de la construction et de l’habitation.